부동산은 많은 사람들이 부를 축적하는 데 중요한 자산입니다. 그러나 부동산을 매매할 때 발생하는 세금은 상당할 수 있습니다. 이를 줄이기 위해 정부는 다양한 절세 혜택을 제공하고 있으며, 그 중 하나가 장기보유특별공제입니다. 이 글에서는 장기보유특별공제의 개념과 적용 방법, 그리고 이를 통해 얻을 수 있는 혜택에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제란 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득세를 계산할 때 보유기간에 따라 양도차익의 일정액을 공제하여 소득금액을 산출하는 제도를 말합니다. 이는 장기적으로 부동산을 보유한 사람들에게 세금 혜택을 제공하여 부동산 시장의 안정성을 높이는 데 기여합니다.
| 소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유특별공제)
②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. |
2. 장기보유특별공제의 적용 대상
1) 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물
- 보유기간이 3년 이상인 경우, 양도차익의 일정 비율을 공제받을 수 있습니다.
2) 1세대 1주택
- 1세대 1주택자가 2년 이상 실거주한 경우, 보유기간과 거주기간의 공제율을 합산하여 공제율을 정합니다.
3. 장기보유특별공제 제외 대상
1) 미등기 주택을 양도하는 경우
2) 다주택자가 보유기간 3년 미만인 주택을 양도하는 경우
3) 다주택자가 조정대상 지역에 있는 주택을 양도하는 경우
4) 국외에 있는 주택을 양도하는 경우
5) 조합원 입주권을 양도하는 경우
4. 장기보유특별공제율
장기보유특별공제율은 보유기간과 거주기간에 따라 다릅니다. 예를 들어, 3년차에는 12%, 5년차에는 20%, 10년차에는 40%의 공제율이 적용됩니다. 이는 장기적으로 부동산을 보유한 사람들에게 큰 혜택을 제공합니다.
1) 장기보유특별공제율 표
| 보유기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 |
| 2년 이상 | – | 8% |
| 3년차 | 12% | 12% |
| 4년차 | 16% | 16% |
| 5년차 | 20% | 20% |
| 6년차 | 24% | 24% |
| 7년차 | 28% | 28% |
| 8년차 | 32% | 32% |
| 9년차 | 36% | 36% |
| 10년차 | 40% | 40% |
2) 예시
1가구 1주택자가 2년 이상 실거주한 아파트나 빌라 등을 양도하는 경우 보유 기간과 거주 기간의 공제율을 합산해 공제율을 정합니다. 따라서, 부동산을 소유한 날로부터 3년이 지났을 때는 세액의 24%가 공제되고 추후 해마다 4%씩 증가해 10년 차에는 내야할 세금의 80%를 줄일 수 있습니다.
5. 장기보유특별공제 계산방법
장기보유특별공제액 = (실제양도가액 – 실제 취득가액 – 필요경비) X 공제율
예를 들어, 5억 원에 산 주택을 5년 동안 보유와 거주하며 10억 원에 매매하면 양도차익은 5억 원입니다. 이 경우, 5년 보유시 양도차익 5억 원에 5년 보유 시 20%와 5년 동안 거주 시 20%로 합간 계산할 경우 장기보유특별공제액은 2억 원이 됩니다.
양도차익 5억 원 – 장기보유특별 공제액 2억 = 양도소득금액 3억 원이 됩니다.
이렇게 계산된 양도소득금액에서 미분양 주택이거나 신축 주택 등 감면 대상에 해당되면 감면이됩니다. 이후 기본공제 250만 원까지 적용하고 나면 양도소득과세표준금액이 나오니 참고하시기 바랍니다.
6. 장기보유특별공제액 알아둬야 할 점
최소 거주 기간 2년을 채우지 못한 경우에는 일반 공제율이 적용된다. 1세대 1주택은 보유기간 2년(조정대상 지역인 경우 거주 기가 2년 포함) 요건을 충족할 경우, 양도가액 12억 원까지 비과세를 받을 수 있어 장기보유특별공제 대상이 아니다.
즉, 주택의 매도 가격이 12억 원이하면 양도차익이 얼마든 전액 비과세이기 때문에 장기보유특별공제에 대해서는 신경 쓸 필요가 없다.
1) 장기보유특별공제에 표1에 대해
1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어도, 매매 금액이 12억 이상인 경우 과세 차익이 발생하는데, 이때 2년 거주 못한 경우는 공제율이 최대 30%가 적용됩니다.
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
| 3년차 | 6% | 10년차 | 20% |
| 4년차 | 8% | 11년차 | 22% |
| 5년차 | 10% | 12년차 | 24% |
| 6년차 | 12% | 13년차 | 26% |
| 7년차 | 14% | 14년차 | 28% |
| 8년차 | 16% | 15년차 | 30% |
7. 자주 묻는 질문과 답변(FAQ)
Q1) 장기보유특별공제는 누구에게 적용되나요?
- 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물, 그리고 1세대 1주택자에게 적용됩니다.
Q2) 장기보유특별공제의 공제율은 어떻게 계산되나요?
- 장기보유특별공제의 공제율은 보유기간과 거주기간에 따라 다르며, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
Q3) 장기보유특별공제의 제외 대상은 무엇인가요?
- 미등기 주택, 다주택자가 조정대상 지역에 있는 주택, 국외에 있는 주택, 조합원 입주권 등이 제외 대상입니다.
8. 정리하며
장기보유특별공제는 부동산을 장기적으로 보유한 사람들에게 큰 혜택을 제공합니다. 이를 통해 부동산 시장의 안정성을 높이고, 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 그러나 이러한 혜택을 받기 위해서는 최소한의 보유기간과 거주기간을 충족해야 하며, 제외 대상에 해당되지 않도록 주의해야 합니다. 부동산 매매를 계획하고 있다면, 장기보유특별공제에 대해 꼼꼼히 점검하고 절세 혜택을 최대한 활용하는 것이 중요합니다.
