2024년 이제는 금리 인하 시기가 다가오고 있다. 미 연준에서는 2024년 하반기 정도에는 금리 인하를 예상하고 있다. 그렇다면 금리 인하가 다가올 때 미리 투자하여야 하는 것은 무엇이 있을까?
채권 투자와 또 하나는 부동산 투자일 수 있다.
왜 리츠 투자인가?
최근 리츠에 대한 관심이 높아지는 건 금리 인하에 대한 기대감이 커지고 있기 때문이다. 리츠는 부도안에 투자해 운용 및 매각 수익을 배당 등으로 지급하는 금융 상품이다. 통상 금리 인하 국면에 접어들면 부동산 밸류에이션이 오르며 미래 주식 가치도 동반 상승한다. 동시에 이자 비용은 줄어들며 부동산 임대 수익이 늘어나 배당 매력도 커지기 때문이다.
예를 들어, 미국의 대표적인 리츠인 리얼티인컴은 2016년~2018년 기준금리 인상기에는 주가가 하락했으나, 금리가 정점을 찍은 2019년 초 반등하기 시작하며 1년 만에 35%가량 상승해 역사적 고점을 경신한적이 있다.
리츠 투자의 장점은?
노후 대비를 위해 개인연금저축과 ISA계좌, 퇴직연금계좌 등에서 투자하기에 좋은 상품이다. 리츠 자산은 부동산투자회사법에 따라 이익배당 한도의 90% 이상을 주주에게 분배해야 한다. 안정적으로 발생하는 분배금을 통해 주식 등에 재투자하는 방식으로 효과적인 현금흐름을 만들어 낼 수 있다.
이는 노후에 연금으로 수령하기 전까지는 리츠에 분배금을 재투자하면서 적극적인 매수를 통해 투자금을 증가시키는 방법을 통해 노후에 연금 개시에는 배당금으로 필요한 생활비로 사용할 수 있도 있다. 이후 부족한 금액은 리츠 종목에서 연금 수령으로 함으로써 충분한 노후 자금 마련이 가능하기 때문이다.
미국내에서는 미국리츠협회에 따르면 올해 1월 기준 미국 퇴직연금의 70%가 리츠 상품에 투자 중인것으로 알려졌다.
리츠 투자의 단점은?
리츠는 주식 시장에서 거래되므로 시장의 변동성에 영향을 받는다. 이는 주가가 경제 상황, 금리 변화, 부동산 시장의 변동 등 다양한 외부 요인에 따라 크게 변할 수 있는 시장 변동성에 주의해야한다.
일부 리츠 종목은 거래양이 적어 유동성이 낮을 수 있다. 이는 투자자가 원하는 시점에 적절한 가격으로 매매하기 어려울 수 있는 유동성의 제한적 문제가 있을 수 있다.
리츠는 관리 비용이 발생할 수 있으며, 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있다. 특히 ETF와 같은 리츠 상품의 경우, 관리 비용이 더 높을 수 있으니 운용수수료의 비교 검토가 필요하다.
리츠의 배당금은 부동산 시장의 성과에 따라 변동될 수 있으며, 이는 투자자에게 불안정한 현금 흐름을 만들 수 있으니 유의깊게 검토해야 한다.
리츠 상품의 종류에 대해 알아보자.
- 회사형 리츠 : 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로서 증권시장에 상장하여 주식을 거래하고, 일정 기간을 단위로 배당을 한다.
- 신탁형 리츠 : 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 증권시장에 상장되지 않는다.
- 주거형 리츠 : 아파트, 기숙사 등에 투자하는 리츠이다.
- 리테일 리츠 : 대형마트나 상가에 투자하는 리츠이다.
- 호텔 리츠 : 호텔 등의 숙박업 관련 부동산에 투자하는 리츠이다.
- 데이터센터 리츠 : 최근 IT 기술 트렌드에 따라 수요가 빠르게 늘고 있는 데이터센터에 투자하는 리츠이다.
- 리츠 ETF : 상장지수펀드의 일종으로 특정 지수를 추종하도록 설계되었고, 주식처럼 주식거래소에서 거래되며, 거래 가격은 시가 총액으로 결정된다.
- 리츠 펀드 : 뮤추얼펀드의 일종으로 투자자의 투자 성향에 따라 운영되며, 증권회사에서 가입 및 환매를 하고, 운용보수와 수수료가 발생한다.
리츠 개별종목과 ETF 중 선택은?
리츠 ETF는 여러 리츠를 펀드 형태로 묶어 분산 투자 효과를 극대화 할 수 있고, 배당 기준월이 다른 리츠를 편입해 분배금 주기 효율적으로 관리할 수 있다.
리츠 개별종목들은 분배금 주기가 대부분은 반기 배당이며, 분기배당은 많지 않다. 분기배당 리츠는 3개 종목 정도이며, 삼성FN리츠, 코람코더원리츠, SK리츠 뿐이다. 이는 안정적인 현금 흐름을 만들기에는 부족함이 있다.
현재 3종의 ETF가 출시되어 월 분배금을 지급하고 있다.
KBSTAR글로벌리얼티인컴, TIGER리츠부동산인프라, KODEX한국부동산리츠인프라이다. 각 구성종목을 살펴보자
▶KBSTAR글로벌리얼티인컴 : 맥쿼리인프라, 리얼티인컴, 아메리칸타워, 에퀴닉스, 디지털리얼티트러스트 등
▶TIGER리츠부동산인프라 : 맥쿼리인프라, SK리츠, ESR케달스퀘어리츠, 제이알글로벌리츠 등
▶KODEX한국부동산리츠인프라 : 맥쿼리인프라, 제이알글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠, SK리츠 등
리츠 ETF 투자 포인트
금리 인하 시점에 리츠 주가는 가장 크게 반등할 수 있다는 가능성을 고려할 때 리츠 투자가 하나의 대안이 될 수 있다. 더불어 리츠 ETF는 다양한 개별 리츠를 한 번에 담을 수 있는 분산 투자 효과를 할 수 있으며, 월 배당 포트폴리오를 만들 수 있다는 장점이 있다.
리츠 투자 시 리스크 최소화 방법
다양한 종류의 리츠에 투자하여 종목 간의 상관관계를 최소화하는 포트폴리오의 다양화가 필요하다.
단기적인 변동성에 휘둘리지 않도록 장기적인 투자전략을 채택하고 손실을 최소화하기 위한 손절라인 전략도 구사해야한다.
리츠는 부동산 시장을 기반으로 하므로, 투자 전에 부동산 시장의 상황과 경제 흐름을 세밀하게 확인하고 예측하는 것이 중용하다.
